看護師と投資

看護師が投資用マンションを買うと、99%失敗する

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ナス神様
皆さんこんにちは、ナス神です

いきなりですが、周りの看護師で投資用マンションの購入を考えている人、いませんか?

もしくは、あなた自身が看護師で、投資用マンションの購入を考えていたり、しませんか?

私は看護師でありながら、不動産投資である程度成功を収めていますが、はっきり言って素人が手を出す世界ではありません。

 

看護師が投資用マンションを買って地獄に落ちた話

この話は実話です。プライバシー保護のために少し数字や名前を変えてあります。

とある30代看護師、特に結婚せず1人で生活しており、今後も特に結婚の予定も無い。

老後の不安もあり、本屋の雑誌で立ち読みした投資用マンションについて調べ、不動産屋から資料を取り寄せた。

その後、不動産屋から連絡があり、詳しく解説してもらい、このような事を言われた。

  • 「看護師さんなら金利も低く借りる事ができるので、投資用マンションでローンを組むのは有利です」
  • 「30年ローンで、毎月約14万円の返済ですが、家賃が18万は入るので、4万円手残りがあります」
  • 「もし不安でしたら、当社で一括借り上げを行えます、その場合は月16万円です」
  • 「借り上げでしたら、入居者がいない間も当社で家賃をお支払いします」
  • 「入居者に支払ってもらった家賃でローンを完済すれば、老後にマンションが手に入りますから、保険の代わりになりますよ」

と。

なす子
ここまで聞くと、なんだか悪い話じゃなさそうだけど
ナス神様
そう思ってしまいますよね〜

一通りの説明を受け、その看護師は3500万円のその投資用マンションを購入しました。

最初の頃は、その不動産屋から一括借り上げ代金として、毎月16万円が入ってきたので安心していました。

しかし2年後、いきなり毎月支払われる金額が毎月12万円に減額されてしまいます…。

なす子
え?それって契約違反じゃない?

不動産屋に問い合わせたところ、日本の法律では借主を優先する法律になっており、一括借り上げをしている不動産会社側に、貸主である投資用マンションオーナーに家賃の減額請求をできる事になっているとのこと。

結果、一方的に一括借り上げ代金を減額されてしまいました。

ナス神様
このサブリースと呼ばれる契約は、法律に則っているいるそうです(記事執筆時現在)
なす子
こ、こわ〜!

さらに1年後、不動産会社が倒産してしまいました。

当然、契約した先の不動産会社が倒産したため、一括借り上げの家賃は支払われなくなり、毎月14万円の赤字です。

この状況をなんとかしないと思った看護師は、自力で不動産屋を回って入居者を募集しました。

そこで判明したのが、その投資用マンションの家賃相場は、なんと毎月9万円程度が相場だそうです。

ナス神様
これを業界用語でフカシと呼びます
ナス神様
想定される家賃を多くフカシて、投資の利回りを高く見せる手法です

9万円で貸しても、毎月14万円の返済があれば、毎月5万円の赤字です。

しかも入居者がつくとは限りませんし、この家賃相場も永続的に続くとは言い切れません。

そしてその看護師は、結局投資用マンションを売却する事にしました。

査定した結果、なんと売却価格は1800万円。購入価格の約半分です。

売却したとしてもローンは支払えず、結局9万円で入居者を入れて、毎月5万円の赤字を支払い続けているとの事です。

さらに

  • リフォーム代
  • 管理代

なども上乗せして、平均して毎月7万円ほど、看護師として働いた給料から補填しているそう。

これをあと、25年も続けるとなると、なかなか気の遠くなる話です…。

ナス神様
結局彼女は自分の住む家の家賃を支払えなくなったので、実家に帰って、実家近くの病院で働いているそう

 

看護師は投資用マンションを「買えてしまう」から悪い

そもそも看護師は、こういった投資用マンションの詐欺に近いスキームのターゲットにされやすい職業です。

理由はいくつかあります。

まず、経済的に無知である事

看護師は医療現場での社会経験しかありませんので、経済や法律に関する知識はうとい人が多いです。

なす子
少なくとも私はなーんにも知らない
ナス神様
でしょうね

次に、投資用マンションを購入できるだけの経済的な余裕がある事

正直、日本において看護師の給与水準を超える人は、ほとんどにいません。

看護師の給料は高い上に、病院という「無くならない、安定した就職先」が勤務先です。

結果、金融機関からの信用が高いため、投資用マンションを購入するだけのローンを組めてしまうんです。

看護師より年収が低く、かつ不安定な零細企業に勤務しているサラリーマンであれば、おそらく3500万円の投資用マンションをローンで購入する事は、そもそも不可能です。

銀行がお金を貸してくれません。

一方で看護師の場合、3500万円くらいはおそらく通ってしまいます。

投資用マンションの購入を、やろうと思えばできてしまう。これも問題です。

 

看護師が投資用マンションを検討する際に気をつけるべき事

看護師が投資用マンションを検討する際、気をつけるべき事は

  1. 相手から勧めてきた案件は見送る
  2. 「保険や年金の代わり」という漠然としたセールスは見送る

の2つです。

まず、オイシイ案件は向こうからやってきません。

ある程度取引を重ねて、懇意になると業者の方からオイシイ案件を持ってきてくれる事もあります。

しかしながら、過去の取引履歴がない、完全なる素人にオイシイ話題は降りてきません。

相手から投資用マンションを勧められたら、それは断りましょう。

次に、投資用マンションの購入にあたって、セールスの内容が「保険や年金の代わり」という内容のものは、見送りましょう。

逆に考えてください。

なぜその投資用マンションを、保険や年金という言葉で濁して売ろうとしているのでしょうか?

それは投資として儲からないからです。

投資として成立しないから、そういう言葉に逃げて売るしかないからです。

投資用のマンションなのに、投資としては成功しないなら、普通に考えて購入するべきではありません。

ナス神様
保険が欲しいなら、保険を買って下さい(笑)
なす子
確かに!

他にも挙げればキリが無いですが、とりあえずはこの2つを守れば、明らかにカモられる事は無くなるでしょう。

少なくとも、予防はできるはず。

もし、どうしても看護師でありながら不動産、投資用マンションを購入して投資をしたいという事であれば、投資として成立するかどうかの判断を、自分でしましょう。

できるようになるまで、勉強しましょう。

今の時代、先輩投資家が書いている本がたくさんあります。まずは本を読んで、勉強。

ここから始めましょう。

なす子
ラクに儲かる方法は無いって事ね、、
ナス神様
そういう事です

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